آنچه در مورد وام مسکن باید بدانید: چقدر وام مسکن می توانید بپردازید، بیمه وام مسکن، و بیشتر

وام های مسکن گیج کننده هستند - ابتدا با انجام تحقیقات خود روند را کمی ساده تر کنید.

لورن فیلیپس

برای افراد ناآشنا، وام های مسکن ممکن است پیچیده ترین مانع در آینده مالی آنها به نظر برسد. وام های متعارف و غیر متعارف؟ بیمه رهن خصوصی؟ وام مسکن سی ساله؟ اصطلاحات کافی برای ترساندن حتی سرمایه‌دارترین خریدار خانه برای اولین بار وجود دارد. خوشبختانه، همه این زبان های مربوط به وام مسکن با کمی تلاش قابل یادگیری است.

اگر می‌خواهید یک خانه بخرید، باید تمام این غم‌انگیز وام‌های مسکن را کشف کنید، و زمانی بهتر از زمان حال نیست، زمانی که نرخ‌های وام مسکن در پایین‌ترین حد خود هستند. پنج موردی را که باید قبل از شروع جستجوی خانه خود بدانید، بخوانید و زمانی که زمان شروع صحبت با وام دهندگان وام مسکن فرا می رسد، آماده خواهید بود.

فقط به یاد داشته باشید: اگر همه چیز طاقت فرسا به نظر می رسد، یک برنامه ریز مالی (یا یک دوست یا یکی از اعضای خانواده پولدار) می تواند شما را در این فرآیند راهنمایی کند. خرید خانه یک ماراتن است، نه دوی سرعت، و لازم نیست به تنهایی این کار را انجام دهید.

آیتم های مرتبط

یکی میزان وام مسکن خود را در نظر بگیرید

مگر اینکه یک انبار مخفی پول نقد در جایی جمع کرده باشید - به اندازه کافی برای خرج کردن چند صد هزار دلار برای خانه رویایی خود - برای خرید خانه باید پول قرض کنید. پس اندازه وام مسکنی که می توانید واجد شرایط آن شوید، تعیین می کند که کدام ملک در محدوده قیمت شما قرار می گیرد. قبل از اینکه به طور جدی به بررسی خانه ها بپردازید، باید بفهمید که چقدر وام مسکن – و در نتیجه، چقدر خانه – می توانید بپردازید.

می گوید: «درآمد شما ظرفیت وام شما را تعیین می کند آندریا کورین ویلیامز، CFP، CLU، ChFC، مشاور مدیریت ثروت با Northwestern Mutual.

هنگامی که می خواهید واجد شرایط دریافت وام شوید، باید مدرکی مبنی بر درآمد ارائه کنید. وام دهندگان همچنین گزارش های اعتباری شما را بررسی می کنند تا تشخیص دهند که چه اشکال دیگری از بدهی - وام های دانشجویی، وام های شخصی، وام خودرو، و غیره- دارید. آنها از این اطلاعات برای محاسبه نسبت بدهی به درآمد شما استفاده خواهند کرد: مقدار پولی که نسبت به درآمدتان بدهکار هستید. وام دهندگان می خواهند مطمئن شوند که پرداخت های ماهانه بدهی شما، از جمله پرداخت های وام مسکن پیشنهادی شما، با توجه به درآمد شما مقرون به صرفه خواهد بود.

می گوید: «بیشتر وام ها به نسبت بدهی به درآمد 43 درصد نیاز دارند میشل هاموند، یک مشاور وام مسکن با مشتری خصوصی چیس. به عنوان مثال، اگر مشتری 120000 دلار در سال درآمد داشته باشد، این معادل 10000 دلار در ماه درآمد ناخالص است. بنابراین، مشتری با این سناریو معمولاً می‌تواند واجد شرایط پرداخت تا 4300 دلار در ماه برای تمام هزینه‌هایی باشد که در گزارش اعتباری ظاهر می‌شوند – نه فقط مسکن.

به عبارت دیگر، درآمد شما باید به اندازه کافی بالا باشد که بتوانید به راحتی پرداخت های وام مسکن خود را علاوه بر سایر پرداخت های وام انجام دهید. برای محاسبه میزان وام مسکن، حقوق سالانه یا درآمد خانوار خود را بر 12 تقسیم کنید. این عدد را در 0.43 ضرب کنید. اگر بدهی های دیگری دارید، آن پرداخت های ماهانه را از عدد کم کنید. این مبلغ نهایی بزرگترین پرداخت ماهانه وام مسکن است که می توانید بپردازید. برای تفکیک دقیق تر از میزان وام مسکن که می توانید بپردازید، تعدادی ماشین حساب آنلاین رایگان وام مسکن وجود دارد. NerdWallet یک عالی دارد

با این حال، درخواست برای بزرگترین وام ممکن ایده خوبی نیست. یک قانون کلی خوب این است که از خود بپرسید، 'چقدر باید قرض بگیرم؟' کتی کامینگز، معاون راه‌حل‌های مالکیت خانه و برنامه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه می‌گوید به جای «چقدر می‌توانم وام بگیرم؟» بانک آمریکا. 'این رویکرد بر مقداری متمرکز است که به راحتی با بودجه شما مطابقت دارد.'

هاموند می گوید چندین عامل دیگر از جمله امتیاز اعتبار و اندازه پیش پرداخت وجود دارد که می تواند تعیین کند که چقدر وام مسکن می توانید بپردازید، اما درآمد یک نقطه شروع مفید است زیرا توانایی بازپرداخت وام کلیدی است.

هر چند وقتی در حال محاسبه گزینه های وام مسکن خود هستید، فقط به آن پرداخت ماهانه توجه نکنید. نانسی دروسو، SVP و رئیس مربیگری در می گوید: خریداران بالقوه باید بدانند که پرداخت ماهانه تصویر کامل را نشان نمی دهد. آیکو، یک شرکت گلدمن ساکس که برنامه های مشاوره مالی تحت حمایت شرکت را ارائه می دهد

DeRusso می‌گوید مردم تمایل دارند روی آن اندازه پرداخت ماهانه تمرکز کنند، اما موارد بیشتری از جمله هزینه‌های بسته شدن، ارزیابی و هزینه‌های بازرسی خانه، خدمات آب و برق، تعمیرات و موارد دیگر وجود دارد. برخی از این هزینه ها به صورت پیش پرداخت و در زمان خرید پرداخت می شوند، اما برخی دیگر هزینه ماهانه داشتن خانه شما را افزایش می دهند. برای درک این که این هزینه ها چقدر خواهد بود، DeRusso توصیه می کند که با وام دهنده یا مشاور مسکن خود در مورد هزینه های اولیه صحبت کنید و پس از یافتن خانه رویایی خود، با صاحب خانه فعلی در مورد هزینه های ماهانه یا سالانه ای که با آن روبرو هستند صحبت کنید.

دو اعتبار خود را بررسی کنید

وام دهندگان علاوه بر بررسی درآمد شما، به امتیاز اعتباری و گزارش های اعتباری شما نیز نگاه خواهند کرد. ویلیامز می گوید که امتیازات اعتباری بالاتر وام گیرندگان را برای وام دهندگان جذاب تر می کند و می تواند به شما کمک کند تا نرخ بهره کمتری دریافت کنید، اما وام دهندگان انتظارات خود را برای امتیازات اعتباری بر اساس محیط اقتصادی تنظیم می کنند. اگر زمان سخت باشد و بسیاری از مردم قادر به پرداخت نباشند، وام دهندگان ممکن است محدودیت‌های خود را تشدید کنند و کمتر تمایلی به قرض دادن به افرادی که امتیازات پایین‌تری دارند، داشته باشند. اگر شرایط خوب باشد، ممکن است افراد با امتیازات اعتباری پایین‌تر را آزادانه‌تر تأیید کنند.

اگر امیدوارید در آینده نزدیک خانه ای بخرید و برای پرداخت آن به وام مسکن نیاز دارید، از همین حالا شروع به کار کنید تا بدهی خود را کاهش دهید و میزان استفاده از اعتبار خود را کاهش دهید - اینکه چقدر از اعتبار موجود خود را در یک ماه استفاده می کنید - برای افزایش امتیاز اعتباری شما

3 تحقیق در مورد انواع وام

ممکن است بسیاری از مردم ندانند که انواع مختلفی از وام مسکن وجود دارد لورن وایبار، CFP، یک مشاور ارشد مالی با خدمات مشاور شخصی پیشتاز. یک خریدار بالقوه خانه باید انواع مختلف وام های موجود، نحوه واجد شرایط بودن آنها و مزایای بالقوه ای که ارائه می دهند را درک کند.

هنگامی که میزان وام مسکنی را که می توانید بپردازید، درک کردید، شروع به تحقیق در مورد انواع وام مسکن در دسترس خود کنید. وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت رایج ترین وام مسکن در ایالات متحده است، اما اگر علاقه دارید گزینه های بیشتری دارید.

وام های متعارف در مقابل وام های غیر متعارف

وایبار می‌گوید: «وام مسکن متعارف توسط یک وام‌دهنده خصوصی ارائه می‌شود، در حالی که وام‌های غیر متعارف، مانند FHA [اداره مسکن فدرال] یا VA [امور کهنه‌کاران]، وام‌های دولتی برای خریداران واجد شرایط خاص هستند.

وام های متعارف برای عموم مردم باز است و توسط وام دهندگان خصوصی ارائه می شود و با پیش پرداخت استاندارد و شرایطی که اکثر مردم با وام مسکن مرتبط می دانند ارائه می شود. وام های مسکن غیر متعارف توسط برنامه های دولتی مانند FHA یا وزارت امور کهنه سربازان حمایت می شود تا مالکیت خانه را برای گروه های خاص قابل دسترس تر کند.

ویلیامز در مورد وام های FHA می گوید: 'موانع ورود بسیار کمتر است.' وام های غیر متعارف نیز همیشه به پیش پرداخت 20 درصدی نیاز ندارند، که خرید خانه را برای بسیاری از افراد امکان پذیرتر می کند. وام های غیر متعارف اغلب دارای نرخ بهره پایین تری نیز هستند. با این حال، آنها بدون معایب خود نیستند، یعنی نیاز به پرداخت برای بیمه وام مسکن - در ادامه در مورد آن توضیح خواهیم داد.

وام مسکن با نرخ ثابت در مقابل وام مسکن با نرخ متغیر

با وام مسکن با نرخ ثابت، نرخ سود وام در زمان اخذ وام تعیین می شود و تا پایان عمر وام ثابت می ماند. (شما می توانید نرخ وام مسکن خود را با تامین مالی مجدد تغییر دهید، اما وام اصلی ثابت می ماند.) وام مسکن با نرخ متغیر (همچنین به نام وام مسکن با نرخ قابل تنظیم یا ARM از سوی دیگر، نرخ هایی دارند که در طول عمر وام پس از یک دوره مقدماتی قابل تنظیم هستند.

هاموند می‌گوید وام‌های با نرخ متغیر معمولاً با نرخ پایین‌تر و پرداخت ماهانه پایین‌تر در ابتدای وام ارائه می‌شوند، اما آنها همچنین به دلیل قرار دادن وام‌گیرندگان در مشکلات عمیق بدنام هستند: نوعی از وام‌های مسکن با نرخ قابل تنظیم به تأخیر در این وام کمک کرد. -بحران مسکن دهه 2000 پس از یک دوره زمانی مشخص، نرخ بهره وام‌های مسکن با نرخ متغیر می‌تواند در راستای نیروهای اقتصادی بزرگ‌تر تغییر کند، افزایش یا کاهش یابد. اگر نرخ کاهش یابد، وام گیرندگان در پول خود صرفه جویی می کنند - اما اگر نرخ افزایش یابد، وام گیرندگان می توانند با پرداخت های ماهانه بزرگتر (احتمالاً غیرقابل دسترس) روبرو شوند. نرخ بهره وام‌های مسکن با نرخ متغیر بر اساس برنامه زمانی مشخصی تغییر می‌کند که می‌تواند سالانه یا ماهانه باشد، اما افزایش یا کاهش آن غیرقابل پیش‌بینی است.

وام مسکن با نرخ متغیر یا با نرخ قابل تنظیم می تواند به نفع وام گیرنده مورد استفاده قرار گیرد، اما هر کسی که به دنبال گرفتن یکی از این وام ها است باید مطمئن باشد که پیامدهای بالقوه آن را درک می کند. با این حال، اگر این وام‌های مسکن به درستی انجام شوند، می‌توانند به وام‌گیرندگان در صرفه‌جویی در پول کمک کنند.

هاموند می‌گوید: «مشتریانی که وام‌های با نرخ متغیر را انتخاب می‌کنند، باید تمام خطرات مربوط به باقی ماندن در وام را پس از پایان دوره مقدماتی و قابل تنظیم شدن نرخ، کاملاً درک کنند. وام مسکن با نرخ متغیر معمولاً گزینه ای برای مشتریانی است که قصد دارند در یک بازه زمانی خاص نقل مکان کنند یا کسانی که توانایی پرداخت کامل وام مسکن را در بازه زمانی کوتاه دارند.

وام‌های مسکن با نرخ ثابت مطمئناً سازگارتر هستند، اما اگر زمانی که نرخ‌ها بالاست و بعداً نرخ‌های بهره کاهش می‌یابد، دریافت می‌شوند، وام‌گیرندگان باید برای استفاده از این نرخ‌های پایین‌تر، سرمایه‌گذاری مجدد کنند - فرآیندی که گاهی پرهزینه است. اگر بتوانید در زمانی که نرخ ها پایین است، وام مسکن بگیرید، اما، همانطور که در طول بحران اقتصادی COVID-19 وجود دارد، ممکن است برای مدت زمان وام خود آماده باشید.

وام مسکن 10 ساله، 15 ساله، 20 ساله و 30 ساله

اگرچه بیشتر در مورد وام های 30 ساله صحبت می شود، شما می توانید وام مسکن را برای افزایش زمان های مختلف دریافت کنید. تعداد سال ها تعیین می کند که چقدر زمان برای پرداخت وام مسکن خود دارید: وام مسکن 30 ساله محبوب به مردم 30 سال فرصت می دهد تا هزینه وام خانه خود را به اضافه بهره بازپرداخت کنند. از سوی دیگر، یک وام مسکن 10 ساله به افراد تنها 10 سال فرصت می دهد تا تمام هزینه وام وام مسکن خود را با بهره پرداخت کنند - اما آنها تنها پس از یک دهه بدون بدهی هستند.

هر افزایشی مزایا و روشی برای تعیین نرخ بهره دارد، اما به طور کلی، با وام های کوتاه تر، در کل پول پس انداز می کنید. پرداخت های ماهانه شما با وام 15 ساله بسیار بزرگتر خواهد بود، اما در درازمدت کمتر پرداخت می کنید، زیرا سود کمتری می پردازید - و بعد از 15 سال، زمانی که وام پرداخت شد و شما پرداخت می کنید، تمام پرداخت را متوقف می کنید. مالک خانه خود به طور کامل باشید وام‌های کوتاه‌تر نیز تمایل به نرخ‌های بهره پایین‌تری دارند، زیرا وام‌دهنده‌ها مدت کوتاه‌تر وام را به عنوان سرمایه‌گذاری با ریسک کمتر نسبت به وام‌های طولانی‌تر می‌بینند و به مالکان اجازه می‌دهند تا سریع‌تر سهام خانه بسازند.

وقتی به یاد بیاورید که بهره هزینه قرض گرفتن پول است، همه چیز منطقی می شود: وقتی برای مدت زمان بیشتری پول قرض می کنید، باید برای آن زمان هزینه اضافی بپردازید. وقتی از کسی پول قرض می‌گیرید و نیازی به بازپرداخت کامل آن برای 30 سال نیست، باید برای زمان تجملاتی بپردازید - و این پرداخت اضافی به شکل بهره است.

قبل از اینکه برای یک وام مسکن 10 یا 15 ساله صرفه جویی کنید، به یاد داشته باشید که این وام ها پرداخت ماهانه بیشتری دارند. وام‌های طولانی‌تر، پرداخت‌های کمتری دارند، که به افراد اجازه می‌دهد خانه‌های بزرگ‌تر، زیباتر یا با موقعیت بهتری بخرند که زمان بیشتری برای پرداخت آن‌ها دارند. آنها همچنین می توانند برای مقاصد دیگر - تحصیل، بازنشستگی و غیره - پس انداز کنند یا در حالی که هنوز بدهی خود را پرداخت می کنند، آن را سرمایه گذاری کنند. با وام‌های کوتاه‌تر، خطر دریافت پرداخت ماهانه آنقدر زیاد است که نمی‌توانید پول خود را پس‌انداز کنید.

در حالی که همیشه امکان پرداخت زودهنگام وام مسکن وجود دارد، مهم است که در نظر داشته باشید که چه مدت وامی برای برنامه های مالی بلندمدت شما بهترین است.

4 پیش پرداخت خود را مشخص کنید

پیش پرداخت مبلغ اولیه پولی است که برای خانه خود می پردازید. پرداخت یک خانه تماماً از طریق وام مسکن نیست: شما همچنین باید برای خرید ملک خود مبلغ کمی از قبل صرف کنید. به طور سنتی، وام دهندگان 20 درصد از کل هزینه خانه را درخواست می کنند: اگر به یک خانه 200000 دلاری چشم دوخته اید، به این معنی است که حداقل به 40000 دلار برای پیش پرداخت نیاز دارید، به علاوه هرگونه هزینه بسته شدن مرتبط و کارمزدهای اولیه از فرآیند خرید.

پس انداز پول کافی برای آن پیش پرداخت یک مانع رایج برای مالکیت خانه است: حتی اگر مردم درآمد کافی برای پرداخت ماهانه وام مسکن داشته باشند، پس انداز این مقدار پول می تواند سال ها طول بکشد. خوشبختانه وام هایی وجود دارند که نیازی به پیش پرداخت 20 درصدی ندارند. وام های غیر متعارف، مانند وام های FHA یا VA، بر اساس عوامل مختلفی از جمله درآمد، پیش پرداخت های کمتری را می پذیرند. کامینگز می‌گوید همچنین برنامه‌های خصوصی و دولتی در اکثر مناطق وجود دارد که می‌توانند به پیش‌پرداخت، هزینه‌های بسته شدن و مقرون به صرفه بودن کمک کنند تا مالکیت خانه در دسترس‌تر باشد.

پیش پرداخت های کمتر عالی به نظر می رسد، اما معمولا منجر به پرداخت های ماهانه بالاتر می شود. بازگشت به آن خانه 200,000 دلاری: اگر 40,000 دلار پیش پرداخت کنید، فقط 160,000 دلار به اضافه بهره مدیون هستید. اگر پیش پرداخت کمتری داشته باشید، در مدت زمان مشابه، پول بیشتری به وام مسکن خود بدهکار خواهید شد، بنابراین پرداخت های ماهانه شما بیشتر خواهد شد. (همچنین این امکان وجود دارد که مجبور شوید بیمه خصوصی وام مسکن یا بیمه رهن را بپردازید، که در زیر توضیح داده شده است.) هرچه بیشتر بپردازید، کمتر بدهی دارید: وام کمتری برای بازپرداخت خواهید داشت. پیش پرداخت کمتر ممکن است معامله شیرینی به نظر برسد، اما قبل از انجام آن، در نظر بگیرید که چگونه بر پرداخت های ماهانه شما تأثیر می گذارد.

اگر می‌خواهید خانه بخرید، در مورد نوع پیش‌پرداختی که ممکن است نیاز داشته باشید تحقیق کنید و پس‌انداز کنید. حتی اگر بتوانید کمتر از 20 درصد برای پیش پرداخت خود بپردازید، داشتن پول اضافی در بانک به شما آسیبی نمی رساند.

5 بیمه خصوصی وام مسکن (PMI) و بیمه وام مسکن را بخوانید

بیمه خصوصی وام مسکن و بیمه وام مسکن هزینه هایی به پرداخت ماهانه وام مسکن شما اضافه می شود. آنها معمولاً زمانی مورد نیاز هستند که خریدار خانه کمتر از 20 درصد قیمت خرید خانه را پیش‌پرداخت می‌کند و از وام‌دهنده محافظت می‌کنند، نه از مالک خانه، در صورتی که مالک خانه دیگر قادر به پرداخت وام وام مسکن خود نباشد.

اگر یک خریدار بالقوه خانه نتواند پولی را برای پیش پرداخت 20 درصدی پیدا کند، وام دهندگان ممکن است آنها را به عنوان یک وام گیرنده پرخطر ببینند. آنها ممکن است همچنان وام وام مسکن را تایید کنند، اما در بسیاری از موارد، با این الزام همراه است که وام گیرنده حق بیمه وام مسکن را پرداخت کند. بیمه خصوصی وام مسکن با وام های معمولی همراه است، با نرخ هایی که بر اساس مبلغ پیش پرداخت و امتیاز اعتبار متفاوت است. طبق گفته هاموند، معمولاً هزینه اضافه سالانه بین 0.3 تا 1.5 درصد وام مسکن شما است، اگرچه ممکن است متفاوت باشد.

اکثر وام های غیر متعارف - به ویژه وام های FHA - به بیمه وام مسکن نیاز دارند. در حالی که شرایط و نرخ ها بسته به اینکه شما وام FHA دارید یا وام USDA متفاوت است، بیمه وام مسکن مبلغ وام و هزینه کلی وام شما را افزایش می دهد. دفتر حمایت مالی از مصرف کننده

بیمه خصوصی وام مسکن و بیمه رهن را نقطه ضعف پرداخت پیش پرداخت کوچکتر در نظر بگیرید. در حالی که در ابتدا در حال پس انداز پول هستید، پرداخت های ماهانه شما بیشتر از مبلغی است که با پیش پرداخت 20 درصدی انجام می شد. در بیشتر موارد، زمانی که 20 درصد سهام در خانه خود دارید، دیگر نیازی به بیمه خصوصی وام مسکن نیست - زمانی که حدود 20 درصد از قیمت فروش خانه را از طریق پیش پرداخت و پرداخت های ماهانه پرداخت کردید. برای تعیین اینکه 20 درصد سهام دارید، احتمالاً باید برای حذف دستور PMI، بازپرداخت مالی انجام دهید.