مالکیت خانه با انواع هزینه های مداوم (فراتر از پرداخت وام مسکن) همراه است که بر میزان مقرون به صرفه بودن انتخاب مسکن شما در دراز مدت تأثیر می گذارد. و هنگامی که در حال خرید در خانه هستید، درک دقیق این هزینه ها برای جلوگیری از غافلگیر شدن در جاده بسیار مهم است.

یکی از نمونه های مهم و اغلب آزاردهنده این موضوع، هزینه حق الزحمه انجمن مالکان خانه است که در غیر این صورت به عنوان HOA شناخته می شود. اگر مراقب نباشید و سؤالات کافی در مورد HOA بالقوه در هنگام خرید خانه نپرسید، ممکن است در بیداری بی ادبانه ای قرار بگیرید که سال به سال، حقوق ماهانه همچنان بالا و پایین می رود. ..تا اینکه یک روز، هزینه های مسکن شما بسیار بیشتر از بودجه ماهانه شما افزایش یافته است.

کوین تیلور، شریک مدیریت شرکت خدمات مشاوره مالی، می‌گوید: «مهم‌ترین چیزی که کسی که در یک جامعه HOA خرید می‌کند باید بداند این است که آیا برچسب قیمت تغییر می‌کند یا خیر. بینش، بصیرت، درون بینی . 'افزایش هزینه‌های ماهانه HOA می‌تواند بر کیفیت زندگی مالک تا زمانی که در آنجا زندگی می‌کند، و ارزش فروش مجدد ملک زمانی که می‌خواهد آن را ترک کند، تاثیر مثبت و منفی بگذارد.'

انجمن های صاحب خانه مطمئناً می توانند ارزش زیادی به یک محله بیافزایند و ظاهر جامعه را حفظ کنند و مراقب نگهداری روزانه از فضاهای عمومی و امکانات مشترک باشند. اما اگر در مورد آنچه که برای چه چیزی امضا می‌کنید مشخص نباشید، می‌توانند باعث دردسر مالی بزرگی نیز شوند. قبل از خرید خانه در یک جامعه تحت مدیریت HOA، به خودتان لطف کنید و حتماً سؤالات زیر را بپرسید. (حساب بانکی شما بعداً از شما تشکر خواهد کرد.)

آیتم های مرتبط

HOA چیست؟

اول کار های مهم. برای کسانی که کاملاً آشنا نیستند، انجمن مالکان خانه (HOA) سازمانی است که قوانینی را برای املاک و ساکنانی که در یک بخش فرعی، جامعه برنامه ریزی شده یا حتی یک ساختمان کاندومینیوس زندگی می کنند، وضع یا اجرا می کند. مانند Investopedia توضیح می دهد : کسانی که ملکی را در حوزه قضایی HOA خریداری می کنند به طور خودکار عضو می شوند و ملزم به پرداخت عوارض یا هزینه های HOA هستند.

به طور کلی، HOA ها توسط هیئت مدیره ای متشکل از اعضای ساکن جامعه اداره می شوند. این اعضای هیئت مدیره توسط صاحبان خانه انتخاب می شوند. با این حال، در برخی موارد، HOA یک جامعه ممکن است توسط یک سازمان خصوصی و شخص ثالث اداره شود.

برای HOA ها به دلیل قوانین و مقررات بیش از حد محدود کننده، تیتر اخبار یا پایان دادن به اخبار کاملاً غیرعادی نیست.

عوارض HOA چیست؟

عوارض HOA هزینه ها هستند هر صاحب خانه باید هر ماه به انجمن پرداخت کند. این هزینه ها بسته به محله و موقعیت جغرافیایی کشور بسیار متفاوت است و می تواند صدها دلار در ماه باشد.

هزینه ها برای پرداخت هزینه نگهداری جمع آوری می شود. بسته به انجمن مورد نظر، عوارض ممکن است صرفاً برای تعمیر و نگهداری و محوطه سازی در سطح جامعه پرداخت شود، اما در برخی موارد، این پول ممکن است برای نگهداری خانه یا آپارتمان شما نیز مصرف شود.

آیا مالیات هزینه های HOA کسر می شود؟

به همان اندازه که شما دوست دارید، هزینه های HOA معمولاً کسر مالیات نیستند. با این حال، یک استثنا قابل توجه برای این قاعده وجود دارد.

مارتین اورفیس، مدیر عامل شرکت می گوید: «هزینه های HOA در صورتی که از خانه مورد نظر به عنوان ملک اجاره ای استفاده کنید، قابل کسر مالیات هستند، زیرا بخشی از هزینه های کسب و کار شما هستند، اما عموماً برای یک اقامتگاه اولیه کسر نمی شوند. اجاره به آزمایشگاه های شخصی ، یک راهنمای منبع آنلاین طراحی شده برای کمک به مصرف کنندگان در یافتن اجاره خانه های خود.

آیتم های مرتبط

آخرین باری که HOA حقوق خود را افزایش داد چه زمانی و چقدر بود؟

قبل از انجام آنچه برای بسیاری از مردم بزرگترین خرید زندگی آنها است، باید در مورد سابقه افزایش عوارض HOA در یک جامعه آینده نگر بپرسید. این به راحتی یکی از اساسی ترین و مهم ترین سوالاتی است که در رابطه با HOA می توان پرسید. پاسخ می تواند تفاوت چشمگیری در هزینه های ماهانه شما ایجاد کند.

اگر HOA به طور مداوم حقوق خود را در چند سال گذشته افزایش داده باشد، ممکن است یک پرچم قرمز باشد. اندی تیلور، مدیر کل می‌گوید: «این ممکن است به این معنا باشد که ممکن است همین اتفاق برای شما به‌عنوان ساکن آنجا بیفتد و ممکن است هر سال با افزایش حقوق مواجه شوید.» خانه اعتباری کارما . از سوی دیگر، اگر مدتی است که HOA حقوق خود را افزایش داده است، ممکن است به این معنی باشد که آنها می توانند در آینده نزدیک این عوارض را افزایش دهند.

شما باید درک درستی از برنامه حقوق و همچنین یک چارچوب زمانی مشخص برای زمانی که آنها انتظار دارند دوباره عوارض را افزایش دهند، داشته باشید، بنابراین در مدت کوتاهی پس از نقل مکان، تحت تاثیر نرخ ماهیانه بسیار بالاتر قرار نگیرید.

HOA چقدر ذخایر دارد؟ و هدف کل بودجه HOA برای حساب ذخیره خود چیست؟

این نیز شاید یکی از مهم ترین سوالاتی باشد که می توانید بپرسید. دلیل آن این است: بخشی از حقوق ماهیانه HOA که می پردازید عموماً به صندوق ذخیره انجمن هدایت می شود تا پروژه های تعمیر، جایگزینی یا اضطراری آینده جامعه را پوشش دهد.

بدون مقدار کافی پول در این صندوق، HOA ممکن است نتواند چنین نیازهای آینده را پوشش دهد. و نکته کلیدی اینجاست، کمبود وجوه ذخیره، یا یک حساب ذخیره با بودجه جزئی یا ناکافی در زمان خرید خانه جدید، نشانه ای است که احتمالاً عوارض HOA افزایش می یابد. و نگاه داشتن افزایش می یابد تا زمانی که انجمن به اهداف بودجه ذخیره خود برسد.

راجر کامینگز توضیح می‌دهد: «بپرسید در حال حاضر چقدر ذخایر به عنوان درصدی از بودجه کلی HOA برای تعمیرات تأمین می‌شود.» رئال کارگزار رکورد 'این سوال به درک توانایی مالی HOA و اینکه چقدر بودجه خود را حفظ و نظارت می کند کمک می کند.'

کامینگز می گوید اگر پاسخ کمتر از 30 درصد باشد، این خبر خوبی نیست. بودجه ذخیره فعلی بین 30 تا 60 درصد از هدف انجمن پاسخ کمی بهتر است. اما در حالت ایده آل، شما می خواهید پاسخ این باشد که حساب ذخیره انجمن حداقل 60 درصد بودجه دارد، اگر نه بیشتر.

کامینگز توضیح می‌دهد: «هر چیزی کمتر از 60 درصد می‌تواند به این معنی باشد که اگر تعمیر یا تعویض بزرگ جامعه قریب‌الوقوع باشد، ارزیابی ویژه یا عوارض افزایش می‌یابد».

وکیل بن گوتلیب، یکی از بنیانگذاران، می افزاید: بسیاری از HOA به طور دوره ای مطالعات ذخیره را انجام می دهند، و این مطالعات انجمن را در مورد محدوده یا سطح مناسب وجوه ذخیره ای که باید برای پوشش شرایط اضطراری غیرمنتظره، پروژه های جایگزینی مختلف یا بهبودهای HOA در اختیار داشته باشند، مطلع می کند. مستقر در آریزونا مک کوئین و گوتلیب .

فلسفه HOA در مورد ارزیابی های ویژه در مقابل استفاده از صندوق ذخیره چیست؟

Claire Hunsaker، مدیر عامل وب سایت مالی شخصی، می گوید که HOA ها بر اساس اندازه، بلوغ و فلسفه آنها به طور متفاوتی به پروژه های بزرگ و ارتقاء آنها برخورد می کنند. از فلوسی بپرس

«تکیه آنها به ارزیابی های ویژه می تواند تأثیر زیادی بر امور مالی شما به عنوان یک عضو داشته باشد. هونساکر توضیح می‌دهد که یک HOA جدیدتر ممکن است به شدت به ارزیابی‌های ویژه برای بهبودهای برنامه‌ریزی‌شده و تعمیرات برنامه‌ریزی نشده تکیه کند، زیرا آنها همچنان در حال ایجاد صندوق ذخیره به تدریج از هزینه‌های HOA هستند. آنها همچنین ممکن است بر ارزیابی‌های ویژه‌ای تکیه کنند اگر میانگین گردش مالی سریع‌تری را در بین واحدها پیش‌بینی کنند.

در حالت ایده‌آل، می‌خواهید که یک HOA به شما بگوید که برای اجرای ارزیابی‌های خاصی برنامه‌ریزی نمی‌کند و به این رویکرد برای نیازهای مالی متکی نیست.

'ارزیابی های ویژه هزینه های اضافی هستند که صاحب خانه خارج از حقوق ماهانه عادی خود متحمل می شود. کامینگز از Reali توضیح می‌دهد که بسته به کالای تعمیر یا جایگزینی، این کالاها می‌توانند از چند صد تا ده‌ها هزار دلار قیمت داشته باشند. «گاهی اوقات HOA می‌تواند وام یا پرداخت‌هایی را در طول زمان ارائه دهد، اما اگر به خوبی تأمین مالی نشود، معمولاً به صورت یک‌بار پرداخت از جیب شما ارائه می‌شود».

میانگین افزایش سالانه عوارض HOA چقدر است؟

در خطر خسته کردن این سوال خاص، می‌خواهید بپرسید که آیا HOA سابقه افزایش بدهی‌های HOA را به میزان مشخصی دارد یا اینکه برنامه‌ای برای افزایش برنامه‌ریزی‌شده دارد که می‌توانید مشاهده کنید. دانستن این موضوع به شما این امکان را می دهد که برای افزایش بودجه خانوار خود برنامه ریزی دقیق تری داشته باشید و شاید حتی به شما کمک کند تعیین کنید که آیا می توانید از پس هزینه های زندگی در جامعه برآیید یا خیر.

بیلی کارسون، کارشناس خانه در Angi می‌گوید: «یک خانه یک سرمایه‌گذاری بزرگ است، صرف نظر از اینکه چقدر قصد دارید در آنجا بمانید، بنابراین مهم است که بدانید هر سال چقدر به HOA بدهکار خواهید بود. 'مطمئناً دانستن اینکه حقوق HOA هر سال 3 درصد افزایش می یابد، با افزایش غیرمنتظره 10 درصدی بسیار متفاوت است.'

اگر انجمن سابقه جهش قابل توجه و غیرمنتظره در حقوق ماهانه داشته باشد، می تواند نشانه ای از مدیریت ضعیف باشد.

می افزاید: دانستن اینکه چقدر و چرا عوارض افزایش می یابد برای شما و مقرون به صرفه بودن خانه امروز و آینده بسیار مهم است، اما همچنین نشان دهنده سلامت مالی HOA است. بتسی رونل ، یک مشاور املاک Compass مستقر در شهرستان وستچستر، نیویورک. «شما می خواهید بدانید که آیا عوارض با نرخ تعیین شده افزایش می یابد یا خیر و منظور از افزایش چه مواردی است؟ آیا عوارض به ازای هر پروژه افزایش می یابد؟ و آیا ما به چیزهایی رای می دهیم؟ اگر نه، چه کسی تصمیمات مالی را می گیرد و آیا آنها در HOA دخیل هستند؟ آیا آنها در جامعه زندگی می کنند یا یک حزب بیرونی هستند؟

هزینه HOA به ازای هر فوت مربع خانه در محله احتمالی شما در مقایسه با هزینه های HOA در محله های اطراف چقدر است؟

کوین تیلور از InSight می گوید که پرسیدن این سوال فقط یک معیار اساسی است.

تیلور توضیح می‌دهد: «فقط می‌خواهم بدانم هزینه ماهانه هزینه‌های HOA من، استاندارد شده با متراژ مربع ملک، مطابق با محله‌های دیگر شهر من و سایر ساختمان‌ها یا جوامع هم‌اندازه و انواع ساختمان‌های مشابه است». . 'هیچ کس نمی خواهد بیش از حد پرداخت کند، و دانستن کارمزدهای تقسیم بر فوت مربع بهترین راه برای آشتی دادن و شروع مقایسه هزینه های HOA است.'

عوارض HOA دقیقاً چه چیزی را پوشش می دهد؟

هنگامی که میزان عوارض بالقوه HOA و تعداد دفعات افزایش آنها را بدانید، می خواهید بفهمید که این پول به طور خاص برای پرداخت هزینه استفاده می شود، تا بتوانید تصمیم بگیرید که آیا هزینه واقعاً برای شما ارزش دارد یا خیر.

به عنوان مثال، آیا هزینه های HOA تعمیر و نگهداری یک استخر اجتماعی یا زمین های تنیس را پوشش می دهد؟ اگر چنین است، اگر علاقه ای به استفاده از این نوع امکانات ندارید، آیا حاضرید چند صد دلار در ماه از چنین عوارضی بپردازید؟ اگر پاسخ منفی است، بهتر است پول شما در جای دیگری خرج شود، مثلاً در جامعه‌ای که عوارض HOA ندارد، که به شما امکان می‌دهد از آن پول اضافی هر ماه برای چیزهای دیگر استفاده کنید.

کارسون از Angi می‌گوید: «اگر مناطق مشترکی در دسترس ساکنان وجود دارد، مانند استخرها، سالن‌های ورزشی، زمین‌های تنیس یا پارک‌ها، دریابید که مسئولیت HOA برای نگهداری از آنها چیست. دریابید که آیا آنها مسئول برف روبی، بریدن چمن، یا نگهداری پیاده روها و جاده ها در سراسر جامعه هستند یا خیر. هنگامی که می دانید حق الزحمه شما چه چیزی را پوشش می دهد و چقدر هزینه دارد، می توانید تصمیمی کاملاً آگاهانه در مورد اینکه آیا ملک تصمیم مالی مناسبی برای شما و خانواده شما است یا خیر بگیرید.

HOA چند نفر پرسنل تمام وقت دارد؟

این سوالی است که می تواند توسط صاحبان خانه های بالقوه که از درک اهمیت آن ناتوان هستند نادیده گرفته شود. اما هرچه HOA هزینه های عملیاتی بیشتری داشته باشد، هر ماه و سال بیشتر پرداخت خواهید کرد.

اندی تیلور، از Credit Karma Home، توضیح می‌دهد: «معمولاً، هرچه تعداد کارکنان بیشتری داشته باشند، حقوق HOA شما بیشتر می‌شود. تعداد افراد پرسنل معمولاً به مواردی مانند تعداد واحدهای موجود در ملک یا امکانات رفاهی موجود در ملک بستگی دارد، به ویژه آنهایی که نیاز به توجه ویژه دارند، مانند استخر، یا محوطه سازی.

آیا محدودیتی برای اجاره وجود دارد و اگر چنین است، چه محدودیتی دارد؟

در حال حاضر، اگر برخی یا همه سوالاتی را که قبلاً به آنها اشاره شده پرسیده اید، باید به خوبی در مورد هزینه های مسکن آینده خود اطلاعات کافی داشته باشید. اما یک سوال دیگر وجود دارد که ممکن است بخواهید بپرسید: آیا HOA توانایی شما را برای اجاره خانه خود محدود می کند؟ این، البته، مهم است، اگر قصد دارید در آینده نقل مکان کنید، اما نمی خواهید ملک را بفروشید.

کامینگز از Reali می‌گوید: «برخی از HOA دارای درصد محدودی از واحدهای اجاره‌ای هستند، در حالی که برخی دیگر یک دوره سکونت اجباری مانند یک سال قبل از تبدیل به اجاره تعیین می‌کنند». بدیهی است که هر چه محدودیت ها کمتر باشد بهتر است.

آیا قوانین HOA غیرقابل اجرا هستند؟

HOA ها مطمئناً گاهی اوقات می توانند دیوانه کننده و چالش برانگیز باشند. اگر متوجه شدید که مشکل خاصی با HOA محلی خود دارید، بهتر است تحقیقات خود را انجام دهید تا بفهمید آیا مقررات مورد بحث واقعاً قابل اجرا است یا خیر.

اوریفیس از Rent to Own Labs می‌گوید، برای مثال، برخی از قوانین HOA غیرقابل اجرا هستند - نه به دلیل متن قانون، بلکه به این دلیل که به درستی تصویب یا اجرا شده‌اند.

«همچنین در بسیاری از حوزه‌های قضایی قوانینی وجود دارد که HOA می‌تواند و چه چیزی را نمی‌تواند تنظیم کند، به ویژه زمانی که صحبت از آزادی بیان، تبعیض، و استفاده منطقی (اگر برای برخی افراد ناخوشایند) از دارایی شما باشد، از جمله قرار دادن دیش‌های ماهواره یا خطوط لباس، وجود دارد. اوریفیس می گوید.

خط پایین؟ این ایده خوبی است که برای درک آنچه در هنگام خرید ملک با یک جامعه تحت کنترل HOA وارد می شوید، وقت بگذارید.

اندی تیلور، مدیر کل Credit Karma Home می گوید: «به سبک زندگی خود نگاه کنید و مطمئن شوید که هر چیزی که می خواهید اضافه کنید یا به خانه جدید خود بیاورید مجاز است. به عنوان مثال، اگر شست سبزی دارید، آیا اجازه دارید در گلدان بیرون پنجره خود گل بکارید؟ اگر اهل غذا خوردن هستید، می توانید یک گریل با شعله های باز داشته باشید؟ اگر سیگاری هستید، آیا سیگار کشیدن مجاز است؟ حتی مواردی مانند رنگ رنگ خانه شما، یا اینکه آیا می‌توانید آن مجموعه گسترده گنوم چمن را نگه دارید یا نه، می‌تواند توسط HOA تنظیم شود.